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Ich stelle in meinem Blog regelmäßig neue und interessante Beiträge zu immer und zu aktuell relevanten Themen ein. Dabei recherchiere und prüfe ich mit größter Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit. Ich bitte aber um Verständnis, dass ich eine Haftung für die von mir eingestellten Beiträge dennoch komplett ausschließe.

Für Anregungen zu neuen Themen bin ich offen und freue mich auf Ihre Vorschläge. Senden Sie mir dafür einfach eine Nachricht. Surfen Sie doch regelmäßig vorbei, um sich auf dem Laufenden zu halten oder um einfach nur Anregungen zu bekommen.

Ich wünsche Ihnen auf jeden Fall schon jetzt viel Spaß und Gelassenheit beim Stöbern, Informieren und Austauschen!

Inhaltsverzeichnis:

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Eigentümer aufgepasst: Fristen und Neuerungen bei der Grundsteuer beachten!

Sonntag, 27. Februar 2022

Eigentümer aufgepasst: Fristen und Neuerungen bei der Grundsteuer beachten!

Experten erwarten Datenchaos:

Im Zuge der Grundsteuerreform müssen in ganz Deutschland rd. 36 Millionen Immobilien neu bewertet werden. Nach derzeitigem Stand müssen Immobilieneigentümer ab dem 01. Juli 2022 Angaben zu Ihren Grundstücken und Immobilien an das Finanzamt übermitteln. Diese Frist endet bereits am 31. Oktober 2022!

Welche Angaben in der notwendigen Feststellungserklärung zu machen sind, hängt vom jeweiligen Grundsteuermodell ab. In der Regel sind dies allgemeine Daten wie Name, Steuer-ID, Flurstücksnummer, Gemarkung, etc. Bezüglich der Grundstücksangaben bestehen aber in den jeweiligen Grundsteuermodellen erhebliche Unterschiede.


Die Situation in Baden-Württemberg
:

Der Landtag hat das Landesgrundsteuergesetz am 04. 11.2020 verabschiedet. Die alte Einheitsbewertung gilt übergangsweise noch bis zum 31.12.2024. Ab dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer nach dem neuen Ladesgrundsteuergesetz erhoben.

In Baden-Württemberg wird demnach Ihr Grundstück zum Zweck der Grundsteuer auf den Stichtag 01. Januar 2022 vom Finanzamt bewertet. Hierfür müssen Sie eine Feststellungserklärung abgeben. Die Finanzverwaltung wird Sie im Laufe des Jahres 2022 dazu auffordern.

Generell soll diese Feststellungerklärung elektronisch über "ELSTER" erfolgen. Papierform soll nur in absoluten Ausnahmefällen möglich sein, wenn z.B. kein Internetanschluss, Computer etc. vorhanden ist.

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft gilt die sog. Grundsteuer A. Diese ist im Ladessteuergesetz von Baden-Württemberg ähnlich wie im Bundesgesetz geregelt.

Für betriebliche und private Grundstücke gilt die sog. Grundsteuer B. Hier kommt nun das neue "modifizierte Bodenwertmodell" zum Tragen. Demnach ergibt sich hier die Bewertung künftig ausschließlich aus dem Bodenwert. Dafür werden im Wesentlichen 2 Faktoren herangezogen: Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den Grundsteuerwert (bisherige Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an!

Das Bewertungsergebnis wird mit der vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Die Steuermesszahl ist in einigen Bereichen modifiziert worden: Für Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, wird die Steuermesszahl um 30 Prozent verringert. Auch der soziale Wohnungsbau und Kulturdenkmäler werden begünstigt.

Im dritten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Aus diesem Endergebnis ergibt sich dann die konkrete Grundsteuer.

Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz der Kommune = Grundsteuer B

Bei Vermietungen kann wie bisher nach der bundesgesetzlichen Regelung über die Betriebskosten (BetrKV) die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden.

Ab 01. Januar 2025 wird es zudem eine sog. Grundsteuer C geben: Damit können Kommunen einen höheren Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke beschließen. Dafür müssen aber städtebauliche Gründe vorliegen.


Anmerkung:
Es bleibt also abzuwarten, ob das befürchtete Datenchaos eintreten wird oder aber auch nicht.....

Neue Rechtslage zur Verteilung der Maklerprovision beim Immobilienkauf

Sonntag, 9. Januar 2022

Neue Rechtslage zur Verteilung der Maklerprovision beim Immobilienkauf

Leider kursieren auch für diesen Bereich schon wieder viele Missverständnisse und einfach nur Unwahrheiten! Dem möchte ich entgegenwirken. Ich hoffe, mit diesem Beitrag aufklären zu können und Ihr Bewusstsein zu schärfen. Glauben Sie bitte nicht ungeprüft alles, was zu diesem Thema im Internet steht bzw. Ihnen erzählt wird:

Am 23.12.2020 ist mit den §§ 656a – 656d BGB das neue Recht zur Teilung der Maklerprovision endgültig in Kraft getreten.

Alle Maklerverträge, die nach dem Inkrafttreten am 23. Dezember neu abgeschlossen werden, sind unter den neuen Provisionsvorschriften zu betrachten.

Nach den neuen Provisionsregelungen aus § 656 c BGB oder § 656 d BGB dürfen Verkäufer und Käufer nur zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichtet werden, wenn beide Parteien einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler abschließen.

Die neuen Regelungen in §§ 656 b ff. BGB zur Maklercourtage beim Verkauf von Wohnimmobilien gelten nur

1. Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen

und

2. Für Verbraucher-Käufer


I. Die Neuerungen im Überblick:

§ 656 a BGB: Textform

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf zwingend der Textform.

Wichtig: Textformerfordernis des Maklervertrags über eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus gem. § 656 a BGB auch dann, wenn der Vertragspartner ein Unternehmer i.S.d. § 14 I BGB ist, weil § 656 b BGB nicht auf § 656 a BGB verweist und der Wortlaut des § 656 a BGB selbst ebenfalls keine Einschränkung vorsieht!

Entgegen eines weit verbreiteten Irrglaubens reicht für die Textform auch beispielsweise eine E-Mail aus, § 126 b BGB.

Unter Einhaltung des Textformerfordernisses ist ein Vertragsschluss durch konkludentes Verhalten natürlich auch weiterhin möglich.

Eine ohne Einhaltung des Textformerfordernisses abgeschlossener Maklervertrag ist unwirksam.


§ 656 b BGB: Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d

Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. In § 13 BGB ist der Verbraucher definiert: Danach ist das jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.


§ 656 c BGB: Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.


§ 656 d BGB: Nachträgliche Vereinbarungen über die Maklerkosten

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.



II. Konsequenzen:

1. Hälftige Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Verbraucher-Käufer beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist der Standardfall:

Immobilienmakler müssen deshalb schon beim Immobilieneinkauf mit der Umsetzung der neuen gesetzlichen Provisionsvorschriften beginnen und mit dem Verkäufer einen provisionspflichtigen Maklervertrag abschließen. Die Höhe der dort vereinbarten Provision bestimmt auch die Höhe der nach außen zu vereinbarenden Käuferprovision. Die alleinige Provisionszahlungspflicht des Käufers ist für diese Fälle damit vom Tisch.


2. Nicht jede Immobilie fällt unter die neuen Provisionsregelungen:

Baugrundstücke und alle gewerblichen Immobilien sowie Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser sowie gemischt genutzte Immobilien fallen – egal, ob diese an Verbraucher oder an gewerbliche Kunden vermittelt werden – nicht unter die neuen Provisionsregelungen. Aber auch der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnung an gewerbliche Kunden fällt nicht unter die neue Provisionsteilung.

Neu für alle Immobilienmakler ist in Zukunft, dass ein Provisionsanspruch aus den neuen Vorschriften der §§ 656c und d BGB oder wie bisher aus § 652 BGB folgen kann.

Das wird besonders dann schwierig einzuschätzen, wenn die Vermittlung einer Immobilie sowohl unter die bekannten Provisionsregelungen oder eben unter das neue Provisionsrecht fallen kann. Hier fängt die Entscheidung über die später zu erzielende Provision schon in den Verhandlungen über den Verkäufer-Maklervertrag an. Baugrundstücke oder Mehrfamilienhäuser können aber auch in Zukunft mit einer reinen Außenprovision angeboten werden. Das sieht das Maklerrecht in Zukunft so vor.


3. Pflicht zum Nachweis der Zahlung der Provision nur in einem Fall vorgesehen:

Der Nachweis der Zahlung der Provision durch den Verkäufer wird nur in dem sehr seltenen Ausnahmefall erforderlich, wenn der Makler zunächst ausschließlich einen Vertrag mit dem Verkäufer abgeschlossen hat, später aber die Provision vom Verkäufer teilweise auf den Käufer abgewälzt werden soll. Nur dann kann der Käufer einen Beleg über die Zahlung der Provision des Verkäufers fordern, bevor er selbst maximal die gleiche Provisionshöhe überweist.


4. Die reine Innenprovision bleibt weiter möglich:

Die reine Innenprovision, also eine vollständige Übernahme der Provision durch den Verkäufer als Auftraggeber, bleibt weiterhin möglich und kann zwischen Verkäufer und Immobilienmakler frei vereinbart werden. Das können auch weiterhin 3,57 % oder auch 5,95 % Verkäuferprovision inkl. MwSt. sein. Denn das neue Gesetz legt die Provisionshöhe ausdrücklich nicht fest. Diese bleibt frei mit allen Vertragsparteien verhandelbar. Das gilt sowohl beim Verkauf von Wohnungen für Bauträger als auch bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern von privaten Eigentümern und Gebrauchtimmobilien.


5. Der Suchauftrag mit Kaufinteressenten ist weiter möglich:

Ein reiner Suchauftrag kann mit einem Käuferkunden vereinbart werden. Der Immobilienmakler ist dann einseitiger Interessenvertreter dieses Käuferkunden. Die Provisionsvereinbarung kann so gestaltet werden, dass eine reine Außenprovision mit dem Kaufinteressenten vereinbart wird, solange die diesem Suchkunden angebotene Immobilie nicht durch einen Maklervertrag zwischen Verkäufer und dem Makler angeboten wird.

Bietet der Makler einem Suchkunden eine Immobilie aus dem Bestand an, kann die reine Außenprovision nicht mehr verlangt werden. Dies würde gegen die neuen Provisionsregelungen verstoßen. Dann müsste die geteilte Provision vereinbart und die schon bestehende Provisionsabrede mit dem Suchkunden abgeändert werden.


6. Zwei unterschiedliche Angebote für dieselbe Immobilie sind möglich:

Wenn eine Vermittlung an einen Verbraucher oder z. B. an einen Bauträger erfolgen kann, dann könnten Immobilienmakler mit zwei verschiedenen Angeboten und Exposees arbeiten.

Ein Grundstück, das z. B. mit einem alten Haus bebaut ist und das sowohl für einen Bauträger zur Neubebauung als auch für einen Verbraucher zur Sanierung mit Aus- und Umbau attraktiv sein kann, könnte deshalb sowohl mit 7,14 % Käuferprovision an Bauträger als auch mit je 3,57 % Verkäufer- und Käuferprovision an Verbraucher angeboten werden.


7. Auswirkungen auf die ortsübliche Provision sind zu erwarten:

Die eine ortsübliche Provision wird dadurch immer schwieriger erkennbar und diese wird auch nicht mehr einheitlich verwendet werden. Während bislang häufig diese ortsübliche Provision in den einzelnen Bundesländern angewendet worden ist, wird die Variationsbreite bei den Provisionssätzen durch das neue Maklerrecht deutlich größer werden. Auch Festpreisprovisionen oder Provisionssätze, die von der bisher bekannten ortsüblichen Provision abweichen, sind zulässig. Denn das neue Gesetz legt die Provisionshöhe ausdrücklich nicht fest.


Anmerkung:
Derzeit ist gegen die neuen Gesetze eine Verfassungsbeschwerde einer Berliner Maklerin beim Bundesverfassungsgericht anhängig. Sie argumentiert, dass durch die hälftige Provisionsteilung ein unzulässiger Eingriff in Ihre über Art. 12 GG geschützte Berufsfreiheit vorläge und nichts für das Allgemeinwohl erreicht würde. Der Ausgang ist offen. Es bleibt also spannend. Ich werde Sie dazu auf dem Laufenden halten.

Die häufigsten Fehler beim Privatverkauf

Montag, 10. Januar 2022

Die häufigsten Fehler beim Privatverkauf

Fehler 1: „Ich fange einfach mal an”
Viele Verkäufer stürzen sich in das Abenteuer Immobilienverkauf ohne genau zu wissen, was sie erwartet. Dabei sind sehr viele Fragen im Vorfeld zu klären: Welche Rechtsvorschriften sind mit welchen Konsequenzen zu beachten? Welche Informationen muss ich den Interessenten geben? Welche Unterlagen benötige ich? Woher bekomme ich sie? Wann ist der beste Verkaufszeitpunkt? Wie lange wird der Verkauf dauern? Und so weiter und sofort.

Eines aber ist klar: Jeder kleine Fehler kann sehr viel Geld kosten!


Fehler 2: „Ich kenne den Wert meiner Immobilie”
Nicht selten ist die Basis für die eigene Preisvorstellung: „Was ich bezahlt und reingesteckt habe, möchte ich auch wieder raus haben.” Diese Preisvorstellung muss nichts, aber auch rein gar nichts mit dem erzielbaren Preis zu tun haben. Der tatsächliche Preis kann darüber oder darunter liegen. Den erzielbaren marktgerechten Preis vorherzusagen, ist gar nicht so einfach. Dafür sind sehr viel Erfahrung und sehr viel Wissen über die Faktoren erforderlich, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Wer den Preis zu hoch ansetzt, läuft die Gefahr der nur geringen Nachfrage. Die Immobilie wird zum Ladenhüter. Wer den Preis dagegen zu niedrig ansetzt, verschenkt unnötig Geld.

Auch hier gilt die alte Weisheit: Im Zweifel sollte man jemanden fragen, der sich damit auskennt!


Fehler 3: „Einen Makler brauche ich nun wirklich nicht”
In der Tat haben viele Menschen Ihre Immobilie schon ohne Makler verkauft. Die entscheidende Frage aber lautet nicht, ob man eine Immobilie selbst verkaufen kann, sondern wie man sie zum besten Preis verkauft ohne dabei selbst zu viel Zeit, Mühe und Geld zu investieren.

Ein professioneller und fachlich versierter Makler nimmt auf seine Kosten eine marktgerechte Wertermittlung vor, prüft die relevanten Unterlagen, erstellt aussagekräftige Werbeunterlagen, bewirbt die Immobilie, organisiert Besichtigungen, prüft die Bonität, ist telefonisch gut erreichbar, verfügt über Verhandlungsgeschick, bereitet den Kaufvertrag vor und hilft bei Problemen. Nur im Erfolgsfall erhält er seine Provision.

Die Erfahrung zeigt: Ein professioneller und engagierter Makler ist eine große Hilfe und sein Geld wert!


Fehler 4: „Eine Anzeige aufgeben kann ich auch selbst”
Viele Privatverkäufer setzen die Immobilie einfach mal in die Zeitung oder ins Internet und schauen, was passiert. Dann verwenden sie ganz oft schlechte Fotos und veraltete Pläne und vergessen die gesetzlichen Pflichtangaben. Zudem wollen sie in der Vermarktung häufig Geld sparen und wählen nur einen Vermarktungsweg oder nur eine Vermarktungsplattform.

Auch hier gilt: Der erste Eindruck zählt und muss perfekt sein!


Fehler 5: „Die Immobilie zu zeigen, kann nicht so schwer sein”
Wer könnte das nicht besser als der Eigentümer selbst? Die entscheidenden Fragen aber lauten: Wie rücke ich meine Immobilie ins rechte Licht? Wer kommt denn da überhaupt? Sind diese Personen wirklich interessiert? Können die den Preis auch bezahlen? Kaufinteressenten haben dazu häufig einen ganz anderen Blickwinkel auf die Immobilie als Eigentümer. Nicht selten kommen sie mit langen Fragekatalogen. Eigentümer sind darauf nicht immer vorbereitet und berichten vor allem über Punkte, die sie selbst wichtig finden. Und manchmal verschweigen sie Dinge, die sie lieber erwähnt hätten (z.B. versteckte Mängel, die zu Schadensersatz führen können).

Das Fazit lautet: Aus Schaden wird man klug!


Fehler 6: „Wieso verhandeln, ich sage, was ich haben will”
Nicht allen Eigentümern ist klar, dass Kaufinteressenten einen Verhandlungserfolg haben wollen. Ein Eigentümer muss sich genau überlegen, ob und an welcher Stelle er um wie viel nachgeben kann und möchte. Verhandlungen erfolgreich zu führen, hat etwas mit Erfahrung zu tun. Gute Makler sind bei Verkaufsverhandlungen sehr hilfreich, denn Sie nehmen eine Mittler- und Pufferfunktion zwischen Verkäufer und Käuferinteressenten ein und finden die für den Erfolg notwendige Balance.

Es ist ganz klar: Angebot und Nachfrage bestimmen auch hier den Spielraum!


Fehler 7: „Für den Kaufvertrag gibt es doch den Notar”
Es ist die Aufgabe eines Notars, den Kaufvertrag aufzusetzen und neutral die Interessen der Parteien zu wahren. Er ist nämlich nicht Vertreter nur einer Seite. Im Kaufvertrag sollen die zwischen Verkäufer und Käufer getroffenen Vereinbarungen in eine juristische Form gebracht werden. Da der Notar aber nicht bei den Verhandlungen dabei war und die persönlichen Umstände der Beteiligten nicht genau kennt, ist dies nicht immer so ganz einfach. Ein Eigentümer sollte auch wissen, welche Punkte er wie in einem Vertrag berücksichtigt wissen will: Wann soll gezahlt werden? Gibt es Mängel und sollen diese im Kaufvertrag erwähnt werden? Wann soll der wirtschaftliche und wann der rechtliche Übergang erfolgen?

Ganz wichtig: In schwierigen Konstellationen trotz Notar rechtzeitig vor dem Notartermin einen guten Rechtsanwalt konsultieren!

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Dienstag, 11. Januar 2022

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Zum diesem Thema kursieren eine Menge Missverständnisse und Halbwahrheiten. Viele Mieter glauben, sie hätten immer ein Vorkaufsrecht, wenn ihr Haus oder ihre Wohnung verkauft wird.


I. Allgemeines zum Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht ist die einer Person (Vorkaufsberechtigter) zustehende Befugnis, einen Kaufgegenstand von dem Verkäufer (Vorkaufsverpflichteter) zu erwerben, wenn der Verkäufer den Gegenstand an einen anderen Käufer verkauft.

Mit der Erklärung der Ausübung des Vorkaufsrechts entsteht zwischen den Beteiligten ein gesetzliches Schuldverhältnis. Für den Vorkaufsberechtigten bedeutet dies, dass er bei einer Pflichtverletzung des zur Übertragung Verpflichteten einen Schadensersatzanspruch geltend machen kann. Der Vorkaufsberechtigte muss den zwischen den Beteiligten vereinbarten Kaufpreis zahlen.

Mit einem Vorkaufsrecht kann man sich somit das Recht sichern, einen bestimmten Gegenstand oder eine Immobilie zu erwerben, bevor dies ein Dritter tut. Das bedeutet: Haben der Eigentümer und ein Dritter einen Kaufvertrag über die Immobilie oder einen Gegenstand abgeschlossen, muss der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten unverzüglich über das Rechtsgeschäft informieren und ihm die Möglichkeit geben, sein Vorkaufsrecht auszuüben. In diesem Fall kommt der Kaufvertrag grundsätzlich zu den Bedingungen zustande, die der Verkäufer mit dem Dritten ausgehandelt hat.

Gemäß der unterschiedlichen Anspruchsgrundlagen bestehen drei Formen von Vorkaufsrechten:

1. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht gem. §§ 463 - 473 BGB

2. Das dinglich gesicherte Vorkaufsrecht gem. §§ 1094 ff. BGB

3. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte: z. B.
- der Gemeinden nach §§ 24 BauGB
- des Mieters nach § 577 BGB
- der Miterben gem. § 2034 BGB
- der Bundesländer bei Baudenkmälern, zum Zwecke des Naturschutzes bei Waldgrundstücken, nach dem Wasserrecht

II. Gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters, § 577 BGB

1. Grundsatz:

§ 577 BGB: Nur wenn eine vermietete Wohnung zum ersten Mal in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, hat der Mieter während seiner Mietdauer im Verkaufsfall ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Wenn ein Haus verkauft wird oder wenn man schon in eine vermietete Eigentumswohnung eingezogen ist, gilt das nicht. Das Vorkaufsrecht greift auch nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen veräußert oder wenn er sie verschenkt.

Das Problem: Viele Mieter erfahren erst vom Verkauf, wenn es zu spät ist. Zwar ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter über sein Vorkaufsrecht schriftlich zu informieren und ihm den – bereits abgeschlossenen – Kaufvertrag mit dem potenziellen Erwerber offenzulegen. Zwei Monate hat der Mieter dann Zeit, sich zu entscheiden, ob er seine Wohnung zum gleichen Preis kaufen will – bei umgewandelten Sozialwohnungen sogar sechs Monate. Seine Kaufabsicht muss er unbedingt schriftlich mitteilen. Eine formlose Erklärung genügt jedoch, die notarielle Beurkundung ist nicht notwendig. Ist er mit den vertraglichen Konditionen einverstanden, ist der ursprüngliche Kaufinteressent aus dem Rennen. Ist ein neuer Eigentümer allerdings schon im Grundbuch eingetragen, gibt es kein Zurück. Dem Mieter bleibt dann nur die Möglichkeit, Schadensersatz einzuklagen – vorausgesetzt er kann nachweisen, dass er seine Wohnung wirklich kaufen wollte.


2. Ausnahme:

Kein gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter, wenn sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer nicht vertraglich verpflichtet, die Aufteilung durchzuführen, sondern der Käufer nach dem Kauf des unaufgeteilten Hauses die Teilung veranlasst und die vom möglichen Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit im Kaufvertrag nicht hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist.

Nach dem Gesetz hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn während seiner Mietdauer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und seine Wohnung dann verkauft werden soll (s.o.). Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter kein Vorkaufsrecht haben, wenn sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer nicht vertraglich verpflichtet, die Aufteilung durchzuführen, sondern der Käufer nach dem Kauf des unaufgeteilten Hauses die Teilung veranlasst und die vom möglichen Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit im Kaufvertrag nicht hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist.

Zum Sachverhalt: Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen in Essen wollte ihr Haus verkaufen. Nachdem das zuständige Landratsamt die für eine spätere Aufteilung in Sondereigentum notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte die Eigentümerin ihr Haus als ungeteilten Grundbesitz am 11. März 2009. Erworben wurde es zum Kaufpreis von 120.000 Euro von drei Personen. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung für getrenntes Sondereigentum (gemäß § 3 WEG) beurkunden.

Eine Mieterin, die von dem Verkauf erfuhr, glaubte darin aufgrund der gesetzlichen Regelung in § 577 BGB ein Recht auf den Kauf ihrer Mietwohnung zu erhalten. Am 14. März 2011 forderte sie daher gegenüber der Verkäuferin ein Vorkaufsrecht. Mit einer Klage gegen die ursprüngliche Eigentümerin wollte die Mieterin dann feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 Euro (ein Viertel der Kaufsumme des Hauses mit vier Wohnungen) zustande gekommen ist. Nachdem das Landgericht Essen und das Oberlandesgericht Hamm die Klage abgewiesen haben, entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (Az. V ZR 96/12) am 22. November 2013, dass die Mieterin kein Vorkaufsrecht habe.

Begründung: Der BGH führte aus, dass dieses Vorkaufsrecht beim Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums nur entsteht, wenn sich die Verkäuferin gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, ihrerseits die Aufteilung durchzuführen. Darüber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. In dem Fall hatten jedoch die Käufer die Teilung vereinbart.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters greift also nicht, wenn das Haus als Ganzes ungeteilt verkauft wird. Das gelte auch dann, so die Richter, wenn mehrere Erwerber das Haus unmittelbar nach dem Kauf unter sich aufteilen.



III. Vertragliches Vorkaufsrecht des Mieters

Etwas ganz anderes gilt, wenn ein Vorkaufsrecht des Mieters durch Vertrag eingeräumt worden ist.

Sofern kein gesetzliches Vorkaufsrecht greift, kann man sich ein Vorkaufsrecht aber nur schuldrechtlich oder dinglich sichern.

So kann ein Vertrag abgeschlossen werden, der aber rechtswirksam sein muss: Eine Vorkaufsvereinbarung z. B. bei einem Grundstück muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden.

Richtig Lüften: 5 goldene Regeln

Mittwoch, 12. Januar 2022

Richtig Lüften: 5 goldene Regeln

Richtig Lüften – das klingt banal: Fenster auf und gut! Aber leider ist es nicht ganz so einfach, und falsches Lüften kann sogar sehr unangenehme Folgen haben. Denn wer dauerlüftet, verschwendet Heizenergie und damit Geld. Wer seine Wohnräume aber zu wenig lüftet, riskiert zu hohe Luftfeuchtigkeit, die sich an kalten Stellen absetzt und langfristig gesundheitsschädliche Schimmelbildung fördert. Das ist gerade in „luftdichten“ Neubauten ein großes Problem. In schlecht gedämmten Altbauten ist wiederum das das „unkontrollierte Lüften“ durch Fensterritzen und andere Undichtigkeiten in der Gebäudehülle gefährlich: Hier entstehen Wärmebrücken – und damit Stellen für Tauwasserbildung und Schimmelnährboden.


5 goldene Regeln:

Regel 1:
Gezielte Stoß- statt Dauerlüftung! So werden schon innerhalb von 5 bis 10 Minuten große Luftmengen ausgetauscht. Die Wände im Bereich der Fenster kühlen außerdem nicht aus, der Energieverlust sinkt deutlich, ebenso das Risiko von Schimmelbildung. Bei Fenstern auf Kipp dauert der Lüftungsvorgang viel länger. Ein Großteil der aufsteigenden Warmluft des Heizkörpers wird direkt nach außen geführt, wenn die Thermostatventile nicht geschlossen sind. Der Wärmeverlust dabei ist erheblich.

Regel 2:
Lassen Sie die Innentüren von Schlafräumen offen. Dann ist der Luftwechsel wesentlich größer, vor allem bei zusätzlich geöffneten Fenstern in der Wohnung.

Regel 3:
Um hohe Luftfeuchtigkeit nach dem Duschen oder Kochen zu entfernen, sollten die Türen von Bad und Küche geschlossen bleiben, damit die Feuchtigkeit nicht in andere Räume gelangt.

Regel 4:
Fenster zu bei heißen Sommertagen. Nachts oder am frühen Morgen, wenn die Luft abgekühlt ist, sollte das Fenster geöffnet werden.

Regel 5:
Sorgen Sie während der Heizperiode im Keller für regelmäßigen Luftaustausch. Die mit Feuchtigkeit gesättigte warme Luft der oberen Stockwerke, die an den kalten Kellerwänden und -böden kondensiert, muss gewechselt werden. Steht dagegen im Sommer das Kellerfenster regelmäßig offen, dringt warme, feuchte Außenluft ein und schlägt sich an den kälteren Kellerwänden nieder. Dann beginnt es, muffig zu riechen, Schimmel kann sich bilden. Im Sommer wird der Keller also am besten frühmorgens gelüftet.

Gesundheit und Gebäude schonendes Lüften

Donnerstag, 13. Januar 2022

Gesundheit und Gebäude schonendes Lüften

Rund 30 m³ Frischluftbraucht ein Mensch pro Stunde, um gesund und fit durch den Tag zu kommen. Wer viel im Haushalt arbeitet oder handwerklich die eigenen vier Wände aufhübscht, braucht sogar noch weitaus mehr - 72 bis 130 m³ pro Stunde.

Sind zu viel C02(Kohlendioxid), Hausstaub oder Schadstoffe im Raum, wird die Luft mit der Zeit zum Schneiden dick.

Die Folge: Wir fühlen uns müde, schlapp und unkonzentriert, die Augen tränen, die Haut juckt, die Nasenschleimhäute trocknen aus. Allergiker haben dabei besonders zu leiden, denn je konzentrierter Pollen, Staub oder Ausdünstungen aus Putz- und Pflegemitteln im Raum vorhanden sind, desto stärker können auch Beschwerden wie Hautausschläge, Atemnot oder Schwellungen auftreten.


Schimmelpilz vermeiden:

Gut 14 Prozent aller deutschen Haushalte haben nach eigener Einschätzung undichte Dächer, feuchte Wände, faule Böden und Schimmelpilz in den Wohnräumen (Quelle: Statistisches Bundesamt, 2010). Bausachverständige gehen sogar davon aus, dass jeder dritte Deutsche mit Schimmelpilz im Haus zu tun hat! Häufige Ursache für das moderige Raumklima: eine zu hohe Luftfeuchtigkeit in den Räumen und ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten.

50 bis 55 Prozent Luftfeuchtigkeit und 20 bis 22 Grad Raumtemperatur – so sieht im Durchschnitt das ideale Raumklima aus. Durcheinander bringen diese Balance vor allem das Kochen, Waschen und Duschen. Dazu kommen bis zu 14 Liter Feuchtigkeit, die eine dreiköpfige Familie im Durchschnitt täglich an die Raumluft abgibt.

Wird die überschüssige Luftfeuchtigkeit nicht ausreichend fort gelüftet, fällt sie an kalten Bauteilen wie Außenwänden, Fensterlaibungen, Gebäudeecken etc. oder an Einrichtungsgegenständen und Textilien als Tauwasser aus. Es können sich Farbanteile, Kleb- und Schadstoffe lösen. Ein idealer Nährboden für Hausstaubmilben und Schimmelpilz-Sporen.

Warum ist das überhaupt so?
Luft ist ein Gemisch aus verschiedenen Gasen. Im Allgemeinen enthält Luft auch Wasser in gasförmigem Zustand. Bei einer bestimmten Temperatur kann die Luft jedoch nur eine begrenzte Menge Wasser als Wasserdampf aufnehmen. Diese größtmögliche Wasserdampfmasse wird als Sättigungsmasse bezeichnet. Bei 20° C kann 1 m³ Luft 17,3 g Wasser aufnehmen, bei 10° C dagegen nur 9,4 g. Warme Luft kann also mehr Feuchtigkeit aufnehmen als kalte.
Kühlt man 1 m³ Wasserdampf gesättigte Luft von 20° C bis auf 10° C ab, können von ursprünglich max. 17,3 g Wasser nur noch 9,4 g in Form von Wasserdampf gehalten werden und 7,9 g Wasser fallen als Kondensat an.
Die gezielte Stoßlüftung führt nun dazu, dass die feuchte und warme Innenluft durch die kühlere Außenluft ersetzt wird. Diese wird wieder erwärmt und kann durch erhöhte Innentemperatur wieder mehr Feuchte aufnehmen. Dann erfolgt wieder eine Stoßlüftung usw.
Außerdem sollte zwischen Möbeln und Außenwänden ein Abstand eingehalten werden, damit sich durch das Möbel an der Wand nicht der Taupunkt nach Innen verlagert.

Fallen nach energetischen Sanierungen mit luftdichtender Wirkung, z.B. Fensteraustausch oder Dachsanierung, die unkontrollierten Lüftungsverluste weg, und werden diese Lüftungsanteile nicht anschließend im kontrollierte Lüftungsverhalten berücksichtigt, werden oft vorhandene, bisher unscheinbare Wärmebrücken in der Gebäudehülle zum Problem: Dort schlägt sich dann in der Regel Tauwasser nieder und führt bei einer dauerhaften Befeuchtung zu Schimmelpilz. Dies ist im Rahmen der Sanierung durch geeignete flankierende bauliche Maßnahmen auszuschließen.

Eine Sonderrolle beim Lüften nehmen luftdicht gebaute Neubauten ein. Vorhandene Neubaufeuchte in Beton, Putz und Estrich trocknet nur langsam ab oder ist wie beim Beton sogar für die Erhärtung wichtig. Das erste Jahr nach dem Bezug geht in aller Regel ins Land, bis der so genannte Ausgleichsfeuchtezustand erreicht ist. Hier hilft nur ausreichendes Heizen und gezieltes Lüften, was allerdings zwangsläufig zu höheren Heizkosten führt.
Eine elegante Lösung ist hier eine zentrale Zu- und Abluftanlage, die schon in dieser Phase wertvolle Arbeit leistet und neben dem Gewinn an Wohnkomfort, Behaglichkeit, Unabhängigkeit und Sicherheit auch vor Schimmelpilz schützt. Bei einem Passivhaus ist der Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung übrigens vorgeschrieben.


Energie sparend lüften:

Frische Luft ist wichtig für unser Wohlbefinden und unsere Gesundheit! Wer zum Lüften das Fenster aber auf Dauerkipp stellt, hat bei den Energiekosten allerdings schlechte Karten. Denn bis zu 50 Prozent der Heizenergie werden damit regelrecht zum Fenster hinaus geheizt. Ein weiteres Problem: Die Räume – insbesondere die Außenbauteile - kühlen im Winter bei zu langer Lüftung aus. Die Raumtemperatur wird dadurch als unbehaglich und insgesamt als niedriger empfunden als sie ist, das Thermostat deswegen oft höher als auf Energie sparende und angenehme 20 bis 22 Grad gestellt.

Sie möchten Energie sparen und trotzdem ausreichend lüften? Setzten Sie auf Stoßlüften statt Dauerlüften. Denn das Einsparergebnis kann sich sehen lassen – bis zu 260 Euro weniger Heizenergie pro Jahr! Öffnen Sie das Fenster dafür vollständig und lassen Sie es gut 5 bis 10 Minuten geöffnet, um den empfohlenen Frischluftgehalt von 30 m³ pro Stunde zu erreichen und angesammelte Schadstoffe abzulüften. Im Vergleich: Mit einem dauergekippten Fenster benötigen Sie für die gleiche Wirkung das Sechsfache an Zeit!

Abschluss des Immobilienmaklervertrags über das Internet

Dienstag, 18. Januar 2022

Abschluss des Immobilienmaklervertrags über das Internet

Die meisten Maklerverträge werden wohl inzwischen über das Internet abgeschlossen. Während meiner langjährigen Tätigkeit als Immobilienmakler habe ich die Erfahrung gemacht, dass viele Menschen sich in dem Bereich des Vertragsschlusses wenig oder gar nicht auskennen.

Mit diesem Artikel möchte ich auf verständliche Weise aufklären:


I. Grundsätzliches zum Vertragsschluss:

Ein Vertrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft, das mindestens zwei inhaltlich übereinstimmende Willenserklärungen erfordert. Zwischen den Vertragsparteien muss ein Konsens bestehen.

Der Vertragsschluss setzt die Annahme eines Angebots voraus. Dabei wird die zeitlich früher abgegebene Willenserklärung Antrag (§ 145 BGB) bzw. Angebot oder Offerte genannt. Die später darauf folgende Willenserklärung wird als Annahme bezeichnet, §§ 146 ff. BGB.

Zum notwendigen Mindestinhalt eines Vertrages, den essentialia negotii, gehören dabei z.B. beim Kaufvertrag nach § 433 I S. 1 BGB der Kaufpreis und die Kaufsache.

Der Vertragsschluss – Angebot und Annahme:

a) Das Angebot i.S.d. § 145 BGB ist eine bindende, einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Nach § 130 I S. 1 BGB wird die Willenserklärung mit ihrem Zugang wirksam. Inhalt und Gegenstand des Angebots – letztlich also alle regelungsbedürftigen Punkte – müssen so genau bestimmbar sein, dass für einen wirksamen Vertragsschluss ein schlichtes „Ja“ genügt.

b) Auch die Annahme ist grundsätzlich eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Eine Ausnahme hiervon findet sich in § 151 S. 1 BGB. Danach braucht eine Annahme nicht erklärt zu werden, wenn dies nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten ist. Die Annahme ist nicht speziell gesetzlich geregelt, wird aber nach § 151 S. 1 BGB vorausgesetzt.

c) Die Willenserklärung ist eine Willensäußerung, die auf das Herbeiführen einer Rechtsfolge gerichtet ist. Sie hat einen objektiven und einen subjektiven Tatbestand.

aa.Objektiver Tatbestand
Der Erklärende muss die Willenserklärung nach außen hin als tatsächlichen Akt kundtun. Es bedarf also einer Erklärungshandlung, etwa durch Wort, Schrift oder auch konkludent durch Tat (Einsteigen in ein öffentliches Verkehrsmittel).
bb.Subjektiver Tatbestand
Dieser subjektive, innere Wille setzt sich aus dem Handlungswillen, dem Erklärungsbewusstsein (Rechtsbindungswillen) und dem Geschäftswillen zusammen.

Kein Vertragsangebot ist die Aufforderung zur Angebotsabgabe (invitatio ad offerendum). Hier fehlt es am Rechtsbindungswillen des Anbieters, da dieser möglicherweise nicht mit jedem einen Vertrag schließen möchte oder er bei mehreren Interessenten gar nicht jeden bedienen kann.

So liegt ein invitatio ad offerendum z.B. bei Schaufenster-oder Katalogwaren mit Preisbezeichnungen oder Zeitungsinseraten vor.


II. Immobilienmaklervertragsschluss über das Internet:

Auch das Inserat eines Immobilienmaklers auf einem der Internetportale ist ein solches invitatio ad offerendum.

Das bedeutet, wenn Sie sich als Interessent per Mail auf eine Anzeige mit Provisionszahlungspflicht beim Makler melden, unterbreiten Sie ihm eine Aufforderung zur Abgabe des Angebots zum Abschluss eines Maklervertrags für die betroffene Immobilie. Antwortet Ihnen dann der Makler z.B. per E-Mail ist der Maklervertrag geschlossen.


Hinweis:
Handelt es sich bei dem Maklervertrag um einen sog. Verbrauchervertrag kommen noch weitere wichtige Aspekte, wie z.B. das Ihnen als Verbraucher zustehende Widerrufsrecht hinzu. Dazu aber mehr in einem anderen Beitrag.

Wissenswertes zum Erbbaurecht

Mittwoch, 19. Januar 2022

Wissenswertes zum Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist ein besonderer Fall und für den Laien nur sehr schwer zu verstehen. Mit diesem Beitrag möchte ich Ihnen einfach nur wichtige Grundlagen verständlich vermitteln:


1. Definition:

Das nach der Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) bestellte Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche dingliche Recht an einem Grundstück, das dem Inhaber des Erbbaurechts (Erbbaurechtsberechtigten) die Befugnis verleiht, auf oder unter der Erdoberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben, § 1 I ErbbauVO.

Auf das Erbbaurecht finden grundsätzlich die Vorschriften über Grundstücke und über Ansprüche aus dem Eigentum entsprechend Anwendung, § 11 I ErbbauVO.


2. Entstehung:

Das Erbbaurecht entsteht durch Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten sowie der Eintragung des Erbbaurechts in Abt. II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks und gleichzeitiger Anlegung eines Erbbaurechtsgrundbuchs. Die Eintragung bedarf nach § 29 Grundbuchordnung (GBO) der notariellen Beurkundung. Belastungen und Verkäufe des Erbbaurechts bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Grundlage für die Bestellung des Erbbaurechts ist der Erbbaurechtsvertrag. Er beinhaltet sämtliche Vereinbarungen und bedarf nach § 11 II ErbbauVO i.V.m. § 311 b BGB der notariellen Beurkundung.

Das Erbbaurechtsgrundbuch besteht aus einem besonderen, separat zum Grundbuch des Grundstücks für das bestellte Erbbaurecht angelegten Grundbuchblatt. Im Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs werden die Bezeichnung Erbbaurecht, das belastete Grundstück, die Dauer des Erbbaurechtsd, der jeweilige Grundstückseigentümer sowie Vereinbarungen über Veräußerungs- und Belastungsbeschränkungen eingetragen.

Das Erbbaurecht kann nach § 10 I1 ErbbauVO ausschließlich nur zur ersten Rangstelle bestellt werden. Dieser Rang kann grundsätzlich nicht geändert werden. Die Ausnahmen stehen in § 10 I2 ErbbauVO. Damit ist gewährleistet, dass das Erbbaurecht in der Zwangsversteigerung des Erbbugrundstücks nicht erlischt.


3. Erbbauzins:

Die Gegenleistung für das Erbbaurecht ist der Erbbauzins. Dies ist das (i.d.R. wiederkehrende) Entgelt, das der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer entrichtet. Die Verpflichtung des Erbbauberechtigten gehört nicht zum Inhalt des Erbbaurechts, sondern stellt eine dem Recht auferlegte Belastung dar. In rechtlicher Hinsicht ist zwischen zwei Erscheinungsformen zu unterscheiden:

dem dinglichen Erbbauzins (Erbbauzinsreallast) und

dem schuldrechtlichen Erbbauzins

Der dingliche Erbbauzins ist also die dingliche Belastung des Erbbaurechts, die im Erbbaugrundbuch in Abt. II eingetragen sein muss. Nach § 9 I1 ErbbauVO finden auf den Erbbauzins die Vorschriften des BGB über die Reallast entsprechende Anwendung, §§ 1105 ff. BGB.

Erbbaurechte können auch unentgeltlich oder gegen eine einmalige Zahlung bestellt werden.


4. Folgen:

Im Falle eines bebauten Erbbaurechts fallen somit das Eigentum am Grundstück und das Eigentum Am Bauwerk als Ausnahme vom Normalfall auseinander! Das Bauwerk ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und Scheinbestandteil des belasteten Grundstücks, §§ 93 ff. BGB.

Somit muss grundsätzlich zwischen dem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück einerseits und dem Erbbaurecht andererseits unterschieden werden.

Im Falle einer Wohnung geht es dann um den Miteigentumsanteil am Erbbaurechtsgrundstück einerseits und dem Erbbaurechtsanteil in Verbindung mit dem Sondereigentum an der Wohnung (Wohnungserbbaurecht) andererseits.

Hinweis:
Auch in der Verkehrswertermittlung ist zwingend zwischen der Bewertung des Erbbaurechts und der Bewertung des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks zu unterscheiden!

Wenn sich Miteigentumsanteil am Erbbaurechtsgrundstück und Wohnungserbbaurecht vereinigen

Donnerstag, 20. Januar 2022

Wenn sich Miteigentumsanteil am Erbbaurechtsgrundstück und Wohnungserbbaurecht vereinigen

I. Der vorliegende Fall:

Hier liegt nun die besondere Situation vor, dass die Verkäuferin als Erbbaurechtsanteilsberechtigte den Miteigentumsanteil am Erbbaurechtsgrundstück vor Jahren gekauft hat. Somit vereinigen sich Miteigentumsanteil am Erbbaurechtsgrundstück und Wohnungserbbaurecht in einer Person (Eigentümer-Wohnungserbbaurecht). Ein Erbbauzins wird nicht mehr geschuldet und bezahlt.

In Anbetracht des Erwerbs des Eigentums am Grundstück bleibt das Erbbaurecht gemäß § 889 BGB als Eigentümererbbaurecht bestehen und muss, falls der neue Eigentümer dies wünscht, gesondert zur Löschung gebracht werden. Die rechtsgeschäftliche Aufhebung des Erbbaurechts erfolgt nicht nach dem durch § 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO ausgeschlossenen § 928 BGB, sondern gemäß § 875 BGB durch Aufhebungserklärung des Berechtigten und Grundbucheintragung.

Neben der Aufgabeerklärung gemäß § 875 BGB ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers gemäß § 26 ErbbVO erforderlich. Die Aufgabeerklärung des Erbbauberechtigten ist materiell rechtlich nicht formbedürftig. Aufgabeerklärung und Zustimmung müssen jedoch in der Form des § 29 GBO nachgewiesen sein.

Im Falle von Wohnungserbbaurechten müssen alle Wohnungserbbauberechtigte den entsprechenden Miteigentumsanteil am Grundstück erworben haben, damit eine Aufhebung des Erbbaurechts überhaupt in Frage kommen kann. Zum jetzigen Stand haben laut Auskunft der Hausverwaltung aber bisher dreizehn Wohnungserbbauberechtigte den entsprechenden Miteigentumsanteil am belasteten Grundstück noch nicht erworben, so dass daher eine Aufhebung des Erbbaurechts momentan nicht in Betracht kommen kann.

Ergebnis:
Das Wohnungserbbaurecht besteht zwar rein formal juristisch noch, de facto ist aber die „normale Situation“ bei einer Eigentumswohnung eingetreten! Dies hat natürlich auch für die Verkehrswertermittlung erhebliche Konsequenzen!


II. Aufhebung des Erbbaurechts im vorliegenden Fall

Selbst wenn alle Wohnungserbbauberechtigte den entsprechenden Miteigentumsanteil am Grundstück erworben haben und die Aufhebung des Erbbaurechts wünschen, können die Wohnungserbbaugrundbücher nach Aufhebung des Erbbaurechts nicht einfach in Wohnungsgrundbücher umgeschrieben werden:

Das Wohnungserbbaurecht besteht gemäß § 30 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aus einer bruchteilsmäßigen Mitberechtigung an dem Erbbaurecht verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in dem aufgrund des Erbbaurechts errichteten Gebäude. Mit der Aufhebung des Erbbaurechts (vgl. §§ 26, 29 ErbbauVO) erlöschen die Mitberechtigungen der einzelnen Wohnungserbbauberechtigten an dem Erbbaurecht und damit auch das mit diesen verbundene Sondereigentum, das nicht ohne eine solche Mitberechtigung bestehen könne (vgl. § 6 Abs. 1 WEG).

Ebenso wie beim Wohnungseigentum ein isolierter Miteigentumsanteil rechtlich nicht zulässig ist, kann es auch kein isoliertes Sondereigentum geben. Dies gilt entsprechend für das Wohnungserbbaurecht, bei dem an die Stelle des Miteigentumsanteils die Mitberechtigung am Erbbaurecht tritt. Das Erlöschen des Erbbaurechts als Folge seiner Aufhebung hat daher notwendigerweise das Erlöschen der Wohnungserbbaurechte zur Folge. Die Mitberechtigung an dem Erbbaurecht verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung wandelt sich durch die Aufhebung des Erbbaurechts nicht in entsprechendes Wohnungseigentum an dem Erbbaurecht als Bestandteil zugeschriebenen Grundstück um.

Dies kann nur durch Begründung des Wohnungseigentums gemäß §§ 3, 4 Abs. 1, 2 WEG geschehen. Derzeit ist lediglich das Erbbaurecht in Wohnungserbbaurechte, nicht in Wohnungseigentum unterteilt. Die Wohnungserbbaurechte erlöschen mit der Aufhebung des Erbbaurechts. Dagegen ist das Grundstück bisher nicht in Wohnungseigentum unterteilt. Hierzu bedarf es dann einer entsprechenden Vereinbarung gemäß § 3 WEG.

BGH in ständiger Rspr.: Ordentliche Kündigung trotz Nachzahlung der Mietschulden möglich

Sonntag, 23. Januar 2022

BGH in ständiger Rspr.: Ordentliche Kündigung trotz Nachzahlung der Mietschulden möglich

Der BGH hat das Berliner LG in seine Schranken verwiesen:

Wenn Mieter mit ihrer Miete in Zahlungsverzug geraten, haben Vermieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Die Mieter wiederum haben die Chance, selbst oder durch Unterstützung einer öffentlichen Stelle die Mietrückstände bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage auszugleichen und damit der Kündigung entgegenzuwirken. Voraussetzung dafür ist, dass in den letzten zwei Jahren nicht schon einmal eine fristlose Kündigung auf diesem Wege verhindert wurde.

Hat der Vermietende allerdings gleichzeitig auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen, müssen die Mieter trotz Ausgleich der Mietschulden die Wohnung mit Ablauf der Kündigungsfrist räumen.
Mit dieser ständigen Rechtsprechung des BGH war das LG Berlin nicht einverstanden und widersprach in ihren Urteilen der Karlsruher Linie; zuletzt im Urteil vom 30.03.2020, 66 S 293/19.
Nach Auffassung der Berliner Richter gelte § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch bei einer ordentlichen Kündigung, so dass eine Nachzahlung der Mietrückstände ebenso deren Wirkung beseitige. Damit solle verhindert werden, dass Mieter obdachlos werden.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des LG Berlins auf und richtete deutliche Worte an die Berliner Richter (BGH-Urteil v. 13.10.2021, VIII ZR 91/20): Das Gericht habe „die anerkannten Grundsätze der Gesetzesauslegung missachtet“.
Denn die auf die fristlose Kündigung beschränkte Wirkung der Schonfristzahlung entspreche dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers. An Recht und Gesetz gebundene Richter dürfen nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen derartige Entscheidungen verändern. Nur der Gesetzgeber könne an der Rechtslage etwas verändern. 


Hinweis:
Eine
Änderung der Gesetzgebung ist durchaus möglich: In ihrem Koalitionsvertrag hat die neue Bundesregierung ein entsprechendes Vorhaben bereits angekündigt.

Wissenswertes über die Mietpreisbremse

Dienstag, 15. März 2022

Wissenswertes über die Mietpreisbremse

Mit der Mietpreisbremse will die Bundesregierung den Anstieg der Mieten in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt eindämmen. Hier finden Sie wichtige Informationen zur Mietpreisbremse zusammengefasst.

Die Mietpreisbremse gilt bei Neuvermietung von Wohnraum in vielen Teilen Deutschlands. Seit dem 1. Juni 2015 können die Bundesländer Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegen, in denen die Mietpreisbremse greift.

Die Folge: Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, darf gem. § 556 d I BGB die Miete dort in der Regel höchstens zehn Prozent höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete i.S.d. § 558 II BGB.

Zunächst sollten die Regelungen nur fünf Jahre bis Ende 2020 gelten, die Große Koalition entschied sich jedoch dafür, die Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre zu verlängern und seit dem 1. April 2020 sogar zu verschärfen.

Obwohl es die Mietpreisbremse inzwischen bereits einige Zeit gibt, gibt es bei Mietern wie Vermietern immer noch Unklarheiten.


WO gilt die Mietpreisbremse in Baden-Württemberg?

Die Mietpreisbremse soll nur in Gegenden mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ gelten. Welche Gegenden das sind, bestimmen die Landesregierungen über entsprechende Verordnungen, in denen sie eine Begründung darlegen, warum die jeweiligen Städte und Gemeinden in die Verordnung aufgenommen werden.

Die Mietpreisbremse gilt dann für eine Dauer von maximal fünf Jahren. Danach muss neu über sie entschieden werden. Es liegt also an den Landesregierungen, wo und ob die Mietpreisbremse umgesetzt wird. Bis Ende 2020 konnten nach der bisherigen Rechtslage noch solche Verordnungen erlassen werden.

Die Mietenbremse in Baden-Württemberg ist seit dem 4. Juni 2020 in 89 Städten und Gemeinden gültig. Darunter Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim und Freiburg. Die entsprechende Verordnung wurde im Gesetzblatt verkündet. Die vorherige Verordnung war vom Landesgericht wegen eines Formfehlers gekippt worden, weil die Begründung nicht ausreichen dargelegt wurde.


Die ortsübliche Vergleichsmiete

Definition:

§ 558 II BGB: Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.


Berechnung:

Gem. § 558 a BGB kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel, §§ 558c, 558d,

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, § 558e,

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten

Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die

Benennung von drei Wohnungen.


Reform: Mietspiegel für Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern Pflicht

Am 1. Juli 2022 tritt das neue Mietspiegelreformgesetz in Kraft. Es gelten dann einheitliche Vorgaben zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel, um eine rechtssichere Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu gewährleisten. Bisher werden die Daten für den Mietspiegel alle zwei Jahre durch Umfragen erhoben. Die Teilnahme an der Umfrage wird ab Juli 2022 verpflichtend. Vermieter und Mieter müssen Angaben über ihre Mietwohnung und die Höhe ihrer Miete machen - wenn nicht, dann droht ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro. Alle Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohner sind ab Juli 2022 verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.


In welchen Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht?

- Bei bestehenden Mietverträgen
Bei bestehenden Mietverträgen gilt allerdings die sog. Kappungsgrenze: Sie legt fest, dass Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden dürfen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei 15 Prozent, § 558 III BGB.

- Eine einmal erreichte Miethöhe bleibt erhalten. Lag zum Beispiel die Miete des Vormieters bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf die gleiche Miethöhe auch mit dem Nachmieter vereinbart werden, § 556 e I BGB.

- In den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, § 556 e II BGB.

- Die Wohnung ist ein Neubau: Als Neubau zählen Wohnungen und Häuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden, § 556 f Satz 1 BGB.

- Es gab zuvor eine umfassende Modernisierung: Als umfassend zählt eine Modernisierung, wenn die Wohnung so viel erneuert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt erscheint, § 556 f Satz 2 BGB. Das wird in der Regel angenommen, wenn Kosten dafür etwa einem Drittel der Kosten eines Neubaus entsprechen. 


Folge: Trifft eine dieser Ausnahmen zu, kann der Vermieter mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

Aber: Hierbei ist er seit dem 1. Januar 2019 in der Auskunftspflicht, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Das heisst, er muss den Mieter unaufgefordert vor Abschluss des Mietvertrages darüber informieren, warum die Miete höher ist, und zwar in Textform.

Aber Grenzen dieser Mehr-Miete:

- § 5 WiStG: Mietpreisüberhöhung
- § 138 BGB: Mietwucher
- § 291 StGB: Mietwucher


Hinweis
:
Die Mietpreisbremse gilt zwar auch für möblierte Wohnungen. Doch dann können Vermieter einen Möblierungsaufschlag verlangen. Dieser muss aber nicht separat ausgewiesen werden, so dass Mieter die Gesamtmieten nicht mehr vergleichen können. Der Mieterverein kritisiert, dass durch die Intransparenz die Mietpreisbremse ausgehebelt werden kann und auch wird.

Tatsächlich kamen in den vergangenen Jahren immer mehr möblierte Wohnungen auf den Markt! Eine Langzeitstudie des Immobilien-Forschungsinstituts F + B zeigt, dass sich der Anteil an dem möblierten Wohnraum von 8,3 Prozent im Jahr 2014 auf 18,3 Prozent im Jahr 2021 erhöht hat. In Stuttgart beträgt der Anteil inzwischen sogar 56 Prozent!

 07665 - 93 21 67-3  Alemannenweg 5a, 79288 Gottenheim

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